Spaanse hypotheek

Hoeveel kan men maximaal lenen?

Spanje kent geen 100% hypotheken. Voor ingezetenen geldt een plafond van 80%, terwijl een niet-resident (Nederlander) een hypotheek van maximaal 70% kan krijgen. Deze topfinanciering wordt altijd berekend over de laagste waarde van de woning. Dit is of de aankoopsom of de taxatiewaarde. Valt die laatste lager uit dan de koopprijs kan dat een eerder berekende financiering nadelig beïnvloeden.

Spaanse banken verlangen een bewijs dat de koper de financiële middelen heeft om minimaal 30% uit eigen vermogen te financieren plus de aankoopkosten van ongeveer 13-15%. Dit bedrag dient aantoonbaar te zijn op een rekeningafschrift van een spaarrekening. Een uitzondering hierop is eigen vermogen in een holding. Eventuele overwaarde van de Nederlandse woning wordt niet gerekend tot het eigen vermogen. Toekomstig eigen vermogen wordt evenmin overwogen voor het beoordelen van een hypotheekaanvraag.

Voorwaarden, Leeftijd & Looptijd

Spaanse banken verlangen een aantoonbaar vast maandelijks inkomen uit arbeid. Zij willen zekerheid dat de aanvrager voor een langere periode een vast salaris ontvangt. De banken bekijken de huidige situatie en het gemiddelde van de afgelopen twee jaar. Toekomstig inkomen zal niet worden meegerekend.

Een Spaanse hypotheek heeft voor niet-residenten een maximale looptijd van 25 jaar en dient voor het bereiken van de leeftijd van 75 jaar volledig annuïtair te zijn afgelost. Dat betekent dat bijvoorbeeld een klant die 55 jaar oud is een maximale looptijd van 20 jaar heeft op een hypotheek. Als de hypotheek op naam zal staan van een koppel zullen banken regelmatig de looptijd baseren op de oudste persoon.

Acceptatie van een hypotheek

Voor acceptatie van een hypotheek mag de aanvrager niet meer dan 35% van het gezamenlijk netto inkomen uitgeven aan bruto woonlasten. De woonlasten in Nederland en voor een eventuele financiering in Spanje worden bij elkaar opgeteld. Tevens worden maandelijkse overige kredieten en/of alimentatieverplichtingen meegewogen. Tezamen mag dit bedrag de 35% niet overschrijden, anders wordt de aanvraag afgekeurd.

Inkomen uit verhuur van tweede woningen wordt als secundair inkomen beoordeeld. Hier wordt gekeken naar huurinkomsten, alsmede hypotheeklasten op die woningen en de verhouding schuld t.o.v. waarde van de woningen.

Nieuwe wet als extra bescherming

Een relatief nieuwe hypotheekwet uit juni 2019 heeft voor een reeks belangrijke veranderingen gezorgd. Deze beogen klanten beter te beschermen volgens de EU-normen en meer transparant te zijn naar hypotheekaanvragers. We zetten de wijzigingen voor u op een rijtje.

• Notarisbezoek

  Banken worden verplicht een volledig hypotheekdossier 10 dagen voor de passeerdatum aan te bieden bij de notaris. Dit was daarvoor 1 dag. Dit is bedoeld om klanten beter en grondiger te informeren over de voorwaarden en condities van de hypotheek. Het betekent echter ook dat binnen die tien dagen twee notarisbezoeken nodig zijn. Tijdens de eerste neemt de notaris alle voorwaarden, inclusief de kosten, met de klant door. Als alle partijen akkoord gaan, volgt een tweede bezoek. Dat is tenminste twee dagen na het eerste zodat men gelegenheid heeft de aanbieding goed te overwegen. Qua tijd zal deze extra bescherming een lichte vertraging van het hypotheekproces betekenen. De looptijd was voor de nieuwe wet 6 tot 8 weken en is nu 7 tot 10 weken. In sommige gevallen is een snellere afwikkeling mogelijk. Wie niet in Spanje aanwezig kan of wil zijn tijdens dit proces kan de gestor of advocaat machtigen u zaken te regelen. Vraag ons gerust naar de mogelijkheden daarvoor. Het afgeven van een volmacht kan ook in Nederland door een rechtbank worden gedaan, maar dit is een lang en prijzig traject.

• Vervroegd aflossen

  Dit is in de wet aantrekkelijker gemaakt voor klanten met de verlaging van boetes. De algemene regel is nu dat vervroegde aflossing bij een variabele rente in de eerste vijf jaar 0,5% over het af te lossen bedrag is. Daarna wordt het verlaagd naar 0,25%. Bij een hypotheek met een vaste rente zal de maximale boete tijdens de eerste vijf jaar 2% zijn en daarna maximaal 1,5%.

• Hypotheekkosten

  Ook deze zijn met de nieuwe wet verlaagd. De bank zal voortaan verantwoordelijk zijn voor de meeste eenmalige kosten voor de afsluiting van de hypotheek. Denk daarbij aan de hypotheekkosten voor de notaris, inschrijving van de hypotheek in het kadaster en de hypotheekbelasting. De enige eenmalige kosten voor de klant zijn de taxatiekosten en de administratiekosten van de bank.